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重點城市寫字樓平均租金連跌8個季度
  • 時間:2020-08-06
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  • 來源:房訊網

  在國內疫情趨于穩定的情況下,房地產市場也從停擺、斷崖式下跌的行情中走出來,并以超預期的速度穩步復蘇。

  相對住宅市場而言,非住宅市場反而壓力相當大,疫情帶來的壓力將持續數年。辦公樓整體供過于求,未來三年,一線城市供應量將持續增加,去化速度放緩的同時,租金和出租率將出現不同程度的下降。

  CAIC重點監測城市的辦公市場數據顯示,2020年前兩個季度,重點城市辦公市場平均租金連續普遍下行,繼2018年四季度至今,重點城市平均租金已連續8個季度呈現下滑趨勢。北京租金環比降幅最大為4.5%,但仍以11.2元/㎡/天的價格繼續領跑全國辦公市場,上海和杭州“以價換量”效果最為明顯,出租率迎來小幅回升。

  平均租金連續8個季度下跌

  受經濟增速放緩,貿易爭端的影響,自2018年四季度起,一線城市整體辦公市場一直處于下行態勢,2020年,新冠疫情的爆發進一步加重了這一下跌態勢,至二季度,一線城市平均租金已連續8個季度下跌。

  2020年一季度一線城市平均租金降幅超前5個季度的租金平均降幅2.1%,達到2.5%;出租率下跌1.2%,不但高于前5個季度的出租率平均跌幅0.7%,創2019年一季度以來的最大降幅。二季度重點監測城市辦公市場平均租金依然普遍下行,但降幅出現收窄趨勢。

  受疫情影響,一線城市平均租金集體下跌,北上深平均租金水平創三年最低,北京環比降幅最大為4.5%,廣州表現最好與上季度持平。重點二線城市中南京、杭州、重慶均表現較為穩定,其中重慶平均租金逆勢環比小幅上漲0.7%至2.8元/㎡/天。

  分城市來看,廣州得益于市場基本面較為健康,并且當前廣州市場資產價值較低于其他一線城市,處在價值洼地,因此,資產價值波動較小。

  北京市場整體租金遠高于其他一線城市,隨著空置率日益上漲,疊加疫情二次爆發影響,整體市場經營情況波動較大。

  上海市場化程度較高,因此受到疫情影響的反應也更為明顯,整體資產價值略高于其他城市,投資回報率略低于北京,因此價值波動僅次于北京。

  值得一提的是上廣深的租金差已逐漸縮小為近幾年的最小值,與北京脫離成為第二梯隊,重點二線城市的平均租金均處于第三梯隊,與一線城市差距依然明顯。

  重點城市出租率開始逐步復蘇

  在整體租金持續回調的背景下,重點監測的7城中,廣州、重慶、上海和杭州的出租率企穩回升,雖然環比漲幅均在1%以下,但可以視為其辦公市場在經歷了一季度疫情沖擊后逐步復蘇的信號。

  對比各地租金和出租率變化,上海和杭州的辦公租賃市場的調整較為合理迅速,在一定程度的下調租金后取得了出租率的小幅回升。廣州市場環比變化最小最為穩定,北京、深圳、南京的平均租金和出租率仍持續雙降,但降幅較明顯收窄,預測三季度各城市辦公租賃市場指標可達到更為合理的平衡關系。

  上海辦公租賃空置存量目前最高

  除了租金與出租率之外,辦公租賃空置存量情況也是衡量各大城市辦公室很重要的指標。

  CAIC監測的一線和重點二線城市數據顯示,截至2020二季度,上海辦公租賃空置存量最高為312.2萬平方米,廣州最低為26萬平方米,北京和深圳空置存量較為接近。

  以各城市近一年的月均凈吸納量為計算標準,截至2020年二季度從去化周期來看(此處去化周期計算不包含未來新增供應),廣州去化周期最短為18月,雖然廣州去化速度為一線城市中最低,2019年月均凈吸納量為1.5萬平方米, 但由于其相對合理的供需結構,租賃空置存量近年一直也處于低位。

  去化周期最長的是南京,為103個月,南京的去化速度為監測7城中最低,雖然51.5萬平方米的租賃空置存量在重點一線城市中屬于低位,但僅0.5萬平方米的月均凈吸納量呈現出辦公租賃需求端催生不足,市場活力較低。

  深圳以4.2萬平方米的月均凈吸納量排在第一位,且近5年保持高位穩定去化。深圳辦公市場空置率高企,主要是因為大量持續新增供應,但其活力依然充足,創新型中小企業為去化主力。

  上海和北京分別以3.7萬平方米和3.2萬平方米緊隨其后。而南京2019年的辦公租賃市場需求催生較弱,月均凈吸納量僅為0.5萬平方米。

  在整體租金持續回調的背景下,重點監測的7個城市中,廣州、重慶、上海和杭州的出租率已出現企穩回升態勢,雖環比漲幅不高,均在1%以下,但明顯釋放出逐步復蘇的信號。

  未來三年,隨著一線城市供應量持續增加,辦公樓整體供過于求,市場情況仍舊不容樂觀。分城市來看,深圳未來供應要占到當前總體存量的80%以上,上海在30%多。由于未來整體辦公室市場的供應量加大,市場將會繼續面臨較大壓力,去化速度也將進一步放緩,北上廣深去化周期分別為16年、11年、10年和30年,預計未來一段時期,租金和出租率還會出現不同程度的下降。

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